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[창업정보] A급 점포 판별법
이제까지 상권 및 입지조건 분석이나 권리금 분석에서 언급했던 A급지와 지금 설명할 A급 점포와의 차이점을 살펴보자. 지금까지 우리가 배웠던 상권분석, 입지조건 분석, 권리금 분석도 결국 이 A급 점포를 찾기 위한 목적 때문이었다. 우선 A급지란 입지조건만을 분석한 것이다. 그런데 A급 점포란 점포의 입지조건뿐만 아니라 권리금이 싸든지 투자대비수익률이 높고 권리금이 싸든지 해야 한다. 즉 A급 점포가 되기 위해서는 어떤 조건보다도 반드시 권리금이 낮아야 한다. 아무리 점포위치가 좋아도 권리금이 비싸면 좋은 게 아니기 때문이다. 즉 다음과 같은 경우를 A급 점포라고 한다. 입지조건이 좋고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포 투자대비수익률이 높고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포 권리금이 싸면 그만큼 총투자비용이 내려간다. 투자대비수익률은 당연히 투자비용이 내려간 만큼 올라간다. 결국 이 둘은 서로 유기적인 관계에 있다. 한편 장사가 잘 되어 투자대비수익률이 높은 C급지의 점포도 A급 점포라고 할 수 있을까? 지금까지 상권분석과 권리금 분석에서는 C급지에 있는 이런 점포는 좋지 않고 권리금도 제대로 평가해서는 안 된다고 했다. 당연히 절대기준으로 보면A급 점포가 아니다. 하지만 무엇보다도 자기자금에 맞추어서 점포를 구하는 것이 최우선이다. 절대적으로 좋은 A급 점포도 있지만, 자기자금에 맞는 곳 중에서 가장 나은 점포를 찾아내는 일이 더욱 중요하다. 한마디로 말하면 같은 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 A급 점포라고 할 수 있다. 입지조건이 좋고 권리금이 낮으면 A급 점포 생활정보지 등에 실린 각종 매물광고를 보라. 'A급' 'A급 가게' 'A급 물건' 'A급 시설' 등 온통 A급 물건이라는 말뿐이다. 여기서 A급이란 대부분 시설에 중점을 둔 말일 경우가 높다. 이 시설에 현혹되었다가는 어떻게 된다는 것을 여러분은 이미 잘 알고 있지 않은가?그래서 더욱 신중해야 한다. 하지만 A급 점포를 파악하기란 그리 쉽지 않다. 이제 차례차례 분석해보자. ▣ A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포 어느 상권이든 A급지에서는 장사가 잘 된다. 그리고 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 높다. 하지만 일반적으로 그렇다는 것이지 상황에 따라서 권리금이 싼 점포도 있다. 점포 주인이 욕심이 없어서 그럴 수도 있고 불가피한 사정이 있어서일 수도 있다. 어쨌든 A급지에서 권리금이 시세보다 약간 낮게 매물이 나왔을 경우, 자금만 댈 수 있다면 무조건 잡는 것이 좋다. 세세한 업종은 그런 다음에 생각해도 늦지 않다. 좋은 자리는 매물로 잘 나오지도 않지만 나오더라도 권리금이 비싸다. 그러므로 조금이라도 싸면 주저하지 마라. 하지만 대부분의 창업 초보자들은 망설이는 것이 다반사이다. A급지 점포의 권리금이 아무리 싸게 나와도 권리금이 만만치 않기 때문이다. ▣ 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포 A급지가 아닌 B, C급지의 경우는 어떨까? 당연히 입지조건에서만 보면 A급 점포라고 할 수 없다. 하지만 이런 곳에 있는 점포라도 주변의 시세에 비해 권리금이 싸면 그것도 A급 점포이다. 조금 뒤처진 점포라도 그중에서 권리금이 싸면 바로 그것을 잡아라. ▣ A급지와 B, C급지 간의 경합은 투자대비수익률로 따져라 A급지 점포와 B, C급지 점포는 입지조건에서는 애당초 게임이 되지 않는다. 당연히 A급지 점포가 A급 점포이다. 하지만 실제로는 이론처럼 되지 않는 경우가 많다. 막상 점포를 하려고 보면 갈등할 일이 많다. A급지에 있는 점포는 다 좋은데 권리금이 비싸고, B급지에 있는 점포는 손님이 적지만 권리금 또한 적어서 괜찮은 것 같고 이럴 때는 복합적으로 우열을 가려야 한다. < 투자대비수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급 > 우선 투자대비수익률이 비슷하다면 당연히 A급지 점포가 낫다. 왜냐하면 이런 경우 입지조건이 우선이기 때문이다. 예를 들어 A급지 점포는 10평에 보증금 5,000만 원, 월세 150만 원, 권리금이 1억 원으로 시세도 그렇다. 장사는 A급지로서는 그럭저럭 되는 편으로 월 순이익이 500~600만 원 정도 된다. 그리고 B급지 점포는 10여 평에 보증금 3,000만 원, 월세 80만 원, 권리금은 시세와 같은 5,000만 원이고 장사는 그런대로 되어 월 순이익이 300만 원 정도 된다. 이때 어느 점포를 선택하는 것이 좋을까? A점포의 투자대비수익률은 총 투자비용 1억 5,000만 원에 월 순이익이 500~600만원이므로 3.3%~4%이다. B점포의 투자대비수익률은 총투자비용 8,000만 원에 월 순이익이 300만 원이므로 약 3.7%이다. 이와 같이 투자대비수익률이 비슷하고, 점포크기도 같고 다른 조건도 비슷하면 입지조건이 좋은 A점포가 낫다. 투자대비수익률이 B급지 점포가 월등하면 B급지 점포가 A급 위와는 반대로 투자대비수익률에서 B급지가 월등히 낫다면 B급지 점포가 더 A급이다. 흔한 일은 아니지만 종종 이런 경우가 있다. 위의 예에서 만약 B급지 점포의 순이익이 500만 원 정도이고 앞으로도 그럴 가능성이 높다든지 순이익은 300만 원이지만 권리금이 5,000만 원에서 3,000만 원으로 낮아진다면 당연히 투자대비수익률이 월등히 나은 B급지 점포가 낫다. A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때는 경험에 따르라. 초보자는 A급지의 작은 점포를, 경험자는 B급지의 큰 점포를 선택하라. 한정된 자금에 맞추어 점포를 구하다보면 다음과 같은 경우가 많이 발생한다. 즉 A급지 점포는 작고 권리금이 시세와 같으나 비싸며, B급지 점포는 크고 시세보다 권리금이 싸서 총소요자금이 비슷하게 든다. 이때는 어떤 것을 해야 할까? 예를 들어보자. A급지 점포는 8평에 권리금이 7,000만 원(시세와 같다)이고, B급지 점포는 20평에 권리금이 시세보다 2,000만 원 싼6,000만 원이다. 이때 총투자비용과 월 순수익 역시 비슷하다면 어떤 것이 나을까? 이런 경우에도 초보자는 입지조건을 우선해야 한다.즉 A급지 점포를 잡아야 한다. 8평이면 점포가 너무 작아 매출에 한계가 있는데도 꼭 그래야 하는 이유는 무엇일까? 사실 이 점 때문에 갈등하는 사람이 많다. 20평이면 점포크기도 알맞아 B급지 점포라도 괜찮은 편이다. 또한 권리금이 상대적으로 싸다는 이점도 있다. 그러나 초보자에게는 무엇보다 목이 중요하다. 그 다음에 다른 부대조건을 감안해야 한다. 예를 들어 업종 자체가 8평 크기로는 도저히 할 수 없는 경우에는 초보자라도 B급지 점포를 선택해야 한다. 물론 경험자라면 B급지가 낫다. 점포크기도 무시할 수 없는 조건이기 때문이다. 어쨌든 본인의 조건에 맞추되 그래도 입지조건이 최우선임을 명심하라. ▣ 같은 조건 매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포 만약 입지조건이 다르다면 손익분기점으로 파악할 이유가 없다. 그럴 때는 투자대비수익률로 비교하면 된다. 입지조건이 A급지이면 인건비, 임대료 등 고정비 지출이 커져 당연히 손익분기점도 B, C급지보다 높다. 애초부터 손익분기점은 논의의 대상이 되지 않는다. 입지조건과 점포크기가 같을 때는 손익분기점도 거의 비슷하다. 그러므로 매출이 같을 때는 당연히 손익분기점이 낮아야 순이익도 많아지므로 좋은 점포이다. 다시 말해 입지조건, 점포크기, 매출이 같을 때는 손익분기점을 낮출 수 있는 점포가 더 낫다. 손익분기점을 낮출 수 있다는 것은 무슨 말인가? 결국 인건비를 줄여도 되는 업종과 좀더 궁합이 맞는 점포를 의미한다. 같은 입지조건이라도 약간의 차이가 있다. 즉 음식업 중 분식점이나 소규모 판매업종에 유리한 곳이 이에 해당된다. 불경기일수록 손익분기점이 낮아야 좋기 때문에 점포를 구할 때는 짚고 넘어가야 한다. < 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포 > 투자대비수익률이란 총투자비용(보증금+권리금+기타 시설비)에 대한 월 순수익의 비율이다. 투자대비수익률이 높다는 말은 당연히 월 순수익이 좋다는 뜻이다. 앞에서도 말했지만 B, C급지에 있는 점포에서도 장사를 잘 하여 수익률이 높고 권리금이 낮으면 이것 역시 A급 점포이다. 그리고 A급지와 B, C급지 간에 경합을 할 때는 투자대비수익률을 기준으로 삼는다. 물론 이때도 입지조건을 우선 고려해야 하며, 권리금이 시세보다 낮아야 하는 것은 당연하다. 예를 들어보자. 역세권 C급지에 있는 A점포는 10평 크기에 보증금 1,500만 원, 월세 60만 원, 권리금은 시세보다 200~300만 원 싼 2,000만 원, 월 순수익은 200만 원 정도 된다. 그리고 역시 C급지에 있는 B점포는 보증금 1,500만 원에 월세 65만 원, 권리금 2,000만 원, 월 순이익이 150만 원 정도이다. 이때 A점포는 B점포에 비해 상대적으로 투자대비수익률이 높고(A점포는 약 6%, B점포는 약 4%) 권리금도 시세보다 낮으므로 A급 점포이다. 이처럼 같은 입지조건에서 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포이다. 그밖에 다른 입지조건에 있는 점포간의 경합은 앞에서 예를 들어가며 자세히 설명했으므로 생략한다. 다만 이때 투자대비수익률로 따지는 것이 의미없는 경우도 있다는 것을 알아두기 바란다. 총투자비용에서 큰 차이가 나는 점포들을 비교할 때는 단순히 투자대비수익률로 따지면 안 된다. 꼭 비교하고 싶으면 조건을 같게 만든 다음 하라. 즉 작은 점포의 주인 역시 종업원으로 고용된 것으로 상정하여 인건비를 추가하면 된다.

[창업정보] A급 점포 판별법

이제까지 상권 및 입지조건 분석이나 권리금 분석에서 언급했던 A급지와 지금 설명할 A급 점포와의 차이점을 살펴보자. 지금까지 우리가 배웠던 상권분석, 입지조건 분석, 권리금 분석도 결국 이 A급 점포를 찾기 위한 목적 때문이었다.
우선 A급지란 입지조건만을 분석한 것이다. 그런데 A급 점포란 점포의 입지조건뿐만 아니라 권리금이 싸든지 투자대비수익률이 높고 권리금이 싸든지 해야 한다. 즉 A급 점포가 되기 위해서는 어떤 조건보다도 반드시 권리금이 낮아야 한다. 아무리 점포위치가 좋아도 권리금이 비싸면 좋은 게 아니기 때문이다.
즉 다음과 같은 경우를 A급 점포라고 한다. 입지조건이 좋고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포 투자대비수익률이 높고(↑) 권리금이 낮은(↓) 점포 권리금이 싸면 그만큼 총투자비용이 내려간다. 투자대비수익률은 당연히 투자비용이 내려간 만큼 올라간다. 결국 이 둘은 서로 유기적인 관계에 있다. 한편 장사가 잘 되어 투자대비수익률이 높은 C급지의 점포도 A급 점포라고 할 수 있을까? 지금까지 상권분석과 권리금 분석에서는 C급지에 있는 이런 점포는 좋지 않고 권리금도 제대로 평가해서는 안 된다고 했다. 당연히 절대기준으로 보면A급 점포가 아니다. 하지만 무엇보다도 자기자금에 맞추어서 점포를 구하는 것이 최우선이다. 절대적으로 좋은 A급 점포도 있지만, 자기자금에 맞는 곳 중에서 가장 나은 점포를 찾아내는 일이 더욱 중요하다. 한마디로 말하면 같은 조건에서 상대적으로 좋은 점포도 A급 점포라고 할 수 있다.
입지조건이 좋고 권리금이 낮으면 A급 점포
생활정보지 등에 실린 각종 매물광고를 보라. 'A급' 'A급 가게' 'A급 물건' 'A급 시설' 등 온통 A급 물건이라는 말뿐이다. 여기서 A급이란 대부분 시설에 중점을 둔 말일 경우가 높다. 이 시설에 현혹되었다가는 어떻게 된다는 것을 여러분은 이미 잘 알고 있지 않은가?그래서 더욱 신중해야 한다. 하지만 A급 점포를 파악하기란 그리 쉽지 않다. 이제 차례차례 분석해보자.

▣ A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포
어느 상권이든 A급지에서는 장사가 잘 된다. 그리고 장사가 잘 되는 곳은 권리금이 높다. 하지만 일반적으로 그렇다는 것이지 상황에 따라서 권리금이 싼 점포도 있다. 점포 주인이 욕심이 없어서 그럴 수도 있고 불가피한 사정이 있어서일 수도 있다.
어쨌든 A급지에서 권리금이 시세보다 약간 낮게 매물이 나왔을 경우, 자금만 댈 수 있다면 무조건 잡는 것이 좋다. 세세한 업종은 그런 다음에 생각해도 늦지 않다. 좋은 자리는 매물로 잘 나오지도 않지만 나오더라도 권리금이 비싸다. 그러므로 조금이라도 싸면 주저하지 마라. 하지만 대부분의 창업 초보자들은 망설이는 것이 다반사이다. A급지 점포의 권리금이 아무리 싸게 나와도 권리금이 만만치 않기 때문이다.

▣ 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포
A급지가 아닌 B, C급지의 경우는 어떨까? 당연히 입지조건에서만 보면 A급 점포라고 할 수 없다. 하지만 이런 곳에 있는 점포라도 주변의 시세에 비해 권리금이 싸면 그것도 A급 점포이다. 조금 뒤처진 점포라도 그중에서 권리금이 싸면 바로 그것을 잡아라.

▣ A급지와 B, C급지 간의 경합은 투자대비수익률로 따져라
A급지 점포와 B, C급지 점포는 입지조건에서는 애당초 게임이 되지 않는다. 당연히 A급지 점포가 A급 점포이다. 하지만 실제로는 이론처럼 되지 않는 경우가 많다. 막상 점포를 하려고 보면 갈등할 일이 많다. A급지에 있는 점포는 다 좋은데 권리금이 비싸고, B급지에 있는 점포는 손님이 적지만 권리금 또한 적어서 괜찮은 것 같고 이럴 때는 복합적으로 우열을 가려야 한다.

< 투자대비수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급 >

우선 투자대비수익률이 비슷하다면 당연히 A급지 점포가 낫다. 왜냐하면 이런 경우 입지조건이 우선이기 때문이다. 예를 들어 A급지 점포는 10평에 보증금 5,000만 원, 월세 150만 원, 권리금이 1억 원으로 시세도 그렇다. 장사는 A급지로서는 그럭저럭 되는 편으로 월 순이익이 500~600만 원 정도 된다. 그리고 B급지 점포는 10여 평에 보증금 3,000만 원, 월세 80만 원, 권리금은 시세와 같은 5,000만 원이고 장사는 그런대로 되어 월 순이익이 300만 원 정도 된다. 이때 어느 점포를 선택하는 것이 좋을까? A점포의 투자대비수익률은 총 투자비용 1억 5,000만 원에 월 순이익이 500~600만원이므로 3.3%~4%이다. B점포의 투자대비수익률은 총투자비용 8,000만 원에 월 순이익이 300만 원이므로 약 3.7%이다. 이와 같이 투자대비수익률이 비슷하고, 점포크기도 같고 다른 조건도 비슷하면 입지조건이 좋은 A점포가 낫다. 투자대비수익률이 B급지 점포가 월등하면 B급지 점포가 A급 위와는 반대로 투자대비수익률에서 B급지가 월등히 낫다면 B급지 점포가 더 A급이다. 흔한 일은 아니지만 종종 이런 경우가 있다. 위의 예에서 만약 B급지 점포의 순이익이 500만 원 정도이고 앞으로도 그럴 가능성이 높다든지 순이익은 300만 원이지만 권리금이 5,000만 원에서 3,000만 원으로 낮아진다면 당연히 투자대비수익률이 월등히 나은 B급지 점포가 낫다. A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때는 경험에 따르라. 초보자는 A급지의 작은 점포를, 경험자는 B급지의 큰 점포를 선택하라. 한정된 자금에 맞추어 점포를 구하다보면 다음과 같은 경우가 많이 발생한다. 즉 A급지 점포는 작고 권리금이 시세와 같으나 비싸며, B급지 점포는 크고 시세보다 권리금이 싸서 총소요자금이 비슷하게 든다. 이때는 어떤 것을 해야 할까? 예를 들어보자. A급지 점포는 8평에 권리금이 7,000만 원(시세와 같다)이고, B급지 점포는 20평에 권리금이 시세보다 2,000만 원 싼6,000만 원이다. 이때 총투자비용과 월 순수익 역시 비슷하다면 어떤 것이 나을까? 이런 경우에도 초보자는 입지조건을 우선해야 한다.즉 A급지 점포를 잡아야 한다. 8평이면 점포가 너무 작아 매출에 한계가 있는데도 꼭 그래야 하는 이유는 무엇일까? 사실 이 점 때문에 갈등하는 사람이 많다. 20평이면 점포크기도 알맞아 B급지 점포라도 괜찮은 편이다. 또한 권리금이 상대적으로 싸다는 이점도 있다.
그러나 초보자에게는 무엇보다 목이 중요하다. 그 다음에 다른 부대조건을 감안해야 한다. 예를 들어 업종 자체가 8평 크기로는 도저히 할 수 없는 경우에는 초보자라도 B급지 점포를 선택해야 한다. 물론 경험자라면 B급지가 낫다. 점포크기도 무시할 수 없는 조건이기 때문이다. 어쨌든 본인의 조건에 맞추되 그래도 입지조건이 최우선임을 명심하라.

▣ 같은 조건 매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포
만약 입지조건이 다르다면 손익분기점으로 파악할 이유가 없다. 그럴 때는 투자대비수익률로 비교하면 된다. 입지조건이 A급지이면 인건비, 임대료 등 고정비 지출이 커져 당연히 손익분기점도 B, C급지보다 높다. 애초부터 손익분기점은 논의의 대상이 되지 않는다.
입지조건과 점포크기가 같을 때는 손익분기점도 거의 비슷하다. 그러므로 매출이 같을 때는 당연히 손익분기점이 낮아야 순이익도 많아지므로 좋은 점포이다. 다시 말해 입지조건, 점포크기, 매출이 같을 때는 손익분기점을 낮출 수 있는 점포가 더 낫다.
손익분기점을 낮출 수 있다는 것은 무슨 말인가? 결국 인건비를 줄여도 되는 업종과 좀더 궁합이 맞는 점포를 의미한다. 같은 입지조건이라도 약간의 차이가 있다. 즉 음식업 중 분식점이나 소규모 판매업종에 유리한 곳이 이에 해당된다. 불경기일수록 손익분기점이 낮아야 좋기 때문에 점포를 구할 때는 짚고 넘어가야 한다.

< 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포 >

투자대비수익률이란 총투자비용(보증금+권리금+기타 시설비)에 대한 월 순수익의 비율이다. 투자대비수익률이 높다는 말은 당연히 월 순수익이 좋다는 뜻이다.
앞에서도 말했지만 B, C급지에 있는 점포에서도 장사를 잘 하여 수익률이 높고 권리금이 낮으면 이것 역시 A급 점포이다. 그리고 A급지와 B, C급지 간에 경합을 할 때는 투자대비수익률을 기준으로 삼는다. 물론 이때도 입지조건을 우선 고려해야 하며, 권리금이 시세보다 낮아야 하는 것은 당연하다.
예를 들어보자.
역세권 C급지에 있는 A점포는 10평 크기에 보증금 1,500만 원, 월세 60만 원, 권리금은 시세보다 200~300만 원 싼 2,000만 원, 월 순수익은 200만 원 정도 된다. 그리고 역시 C급지에 있는 B점포는 보증금 1,500만 원에 월세 65만 원, 권리금 2,000만 원, 월 순이익이 150만 원 정도이다. 이때 A점포는 B점포에 비해 상대적으로 투자대비수익률이 높고(A점포는 약 6%, B점포는 약 4%) 권리금도 시세보다 낮으므로 A급 점포이다. 이처럼 같은 입지조건에서 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급 점포이다.
그밖에 다른 입지조건에 있는 점포간의 경합은 앞에서 예를 들어가며 자세히 설명했으므로 생략한다. 다만 이때 투자대비수익률로 따지는 것이 의미없는 경우도 있다는 것을 알아두기 바란다. 총투자비용에서 큰 차이가 나는 점포들을 비교할 때는 단순히 투자대비수익률로 따지면 안 된다. 꼭 비교하고 싶으면 조건을 같게 만든 다음 하라. 즉 작은 점포의 주인 역시 종업원으로 고용된 것으로 상정하여 인건비를 추가하면 된다.

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